A
população demonstra certa dificuldade de entender os impactos causados pela expansão
urbana nas cidades brasileiras. Poderíamos elencar dezenas deles, mas pontuamos
os mais relevantes para tentar contribuir na elucidação desta questão. Ao tratarmos
a cidade na perspectiva da sustentabilidade o impacto ambiental da expansão é o
mais evidente. Por este motivo para haver um indicativo de expansão da cidade pela
gestão municipal, seriam necessários estudos aprofundados das áreas as quais se pretenda
expandir, especialmente os de solo e de água, entre outros.
Neste
sentido o Estatuto da Cidade resguardou o cidadão, pois, ao tratar de expansão
urbana enumerou mais de uma dezena de obrigações, que devem ser cumpridas pelo município
expansionista, especialmente a da utilização de instrumentos de recuperação de
mais-valia.
Um outro aspecto
relevante decorrente deste tema seria a ilusão da inclusão social, ora pela
falsa impressão de que a aquisição do imóvel seria possibilitada pela prática
de preço acessível nas regiões expandidas (teoria do aumento da oferta), ora
pela justificativa da gestão municipal, qual seja a de regularizar as ocupações já existentes
nestas novas áreas de expansão, isto contemplaria a população de baixa renda.
Entretanto
a criação de novos loteamentos, regra geral, não só provoca precarização de
regiões na cidade como fortalece o mercado imobiliário. Esta medida favorece a prática
da elevação de valores dos imóveis na região central da cidade.
Grande
parte desta prática de expansão urbana se deve também ao interesse de
arrecadação do município e para fortalecer este interesse os Ministros do
Superior Tribunal de Justiça (STJ) entenderam, por decisão proferida em julho
de 2016, de que, se a lei municipal tornar uma área urbanizável ou de expansão
urbana, a cobrança do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) é válida.
Observe que mesmo sem a dotação dos
melhoramentos previstos no art. 32, § 1º do Código Tributário Nacional, (meio-fio,
abastecimento de água, sistema de esgoto, rede de iluminação, entre outros), a
cobrança será considerada justa. Por este motivo seria necessário entender se
os proprietários de terra destas regiões indicadas para expansão estão cientes da
imediata cobrança de IPTU.
O STJ resumiu
sua posição no “entendimento” [...] “de que a existência de lei municipal
tornando a área urbanizável ou de expansão urbana afasta, de per si, a
exigência prevista pelo CTN”. Para os ministros, a mudança na legislação
municipal já é uma ação do Poder Público, mesmo que os melhoramentos físicos
venham em momento posterior.
Com este entendimento,
a cobrança do IPTU nas zonas de expansão urbana é imediata, inicia-se logo após
a mudança da legislação municipal. Isto cria a obrigação pelo município de
prever e escalonar no orçamento (LDO/LOA) a implantação dos melhoramentos.
Este
debate, no contexto de Palmas, ganha relevância pela arrecadação do Imposto
Predial e Territorial Urbano (IPTU) aumentar mais de 1.000% em seis anos, saltou
de R$ 4 milhões em 2008 para R$ 49 milhões em 2015, em razão do ajuste do Valor
Venal na Planta Genérica de Valores. Temos atualmente em regiões da cidade o
valor de mercado inferior ao valor venal.
Portanto,
para se falar em expansão urbana os gestores municipais estarão obrigados a
apresentar estudos que qualifiquem a intenção, especialmente no campo
orçamentário, considerando arrecadação, custo da expansão urbana e os instrumentos
de recuperação de mais-valia.
Fonte:
http://www.stj.jus.br/sites/STJ/default/pt_BR/Comunica%C3%A7%C3%A3o/Not%C3%ADcias/Not%C3%ADcias/IPTU-incide-sobre-%C3%A1rea-considerada-de-expans%C3%A3o-urbana,-mesmo-sem-melhorias
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